A Engenharia de Avaliações se confunde com a origem da Mercatto Assessoria e Avaliações, tanto no nome, quanto em sua trajetória, que surgiu atuando especificamente neste mercado, expandindo posteriormente suas atuações para os segmentos de perícias de engenharia, com enfoque em desequilíbrios econômico-financeiros de contratos. O seu fundador, Osório Accioly Gatto, foi presidente do IBAPE, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias, com diversas publicações e artigos sobre o tema, além de participações na elaboração de normas técnicas.
A Mercatto orgulha-se de ser reconhecida neste ranqueamento ao lado de renomados colegas neste segmento tão consolidado.
A Leaders League institui, no último ano, o ranqueamento de profissionais especialistas voltados a Real Estate, especificamente para a área de avaliações. Sentimo-nos honrados com o convite para escrever o Chapter Opening deste ranqueamento.
Previamente destacamos que o Brasil é referência quando o assunto é avaliações na Amárica Latina, foi protagonista durante décadas nas discussões sobre o tema na UPAV – União Panamericana de Associações de Avaliações, destacando-se, através de normas publicadas pela ABNT- Associação Brasileiro de Normas Técnicas [1] e pelas publicações a atuação do IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias[2].
As nomas brasileiras sempre primaram pela excelência técnica, nas últimas revisões se aproximaram conceitualmente das Normas internacionais de Avaliações IVS[3].
As avaliações é uma atividade específica dentre as perícias de engenharia:
Figura – Espécie de Perícias – conforme texto da ABNT 13752
A Engenharia de Avaliações é o conjunto de conhecimento técnico-científicos especializados, aplicado à avaliação de bens, que necessita de profissional com sólidos conhecimentos técnicos sobre regressões lineares, custos, estatística e engenharia econômica.
Tem por finalidade estimar os valores de bens, que podem ser tangíveis ou intangíveis. A metodologia básica das avaliações é derivada de três enfoques:
- Comparativo (abordagem de mercado conforme IVS 105[4]) – Quando os valores são atribuídos com base em outros ativos similares;
- Renda (abordagem da Renda IVS) – Quando os valores são definidos pela capacidade de geração de lucros
- Custo (abordagem do Custo IVS) – Quando são observados os custos necessários para se repor um bem
As três abordagens apresentam critérios técnicos bastante complexos:
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – com larga utilização de conceitos estatísticos, e utilização de modelos de regressão linear;
- Método da Capitalização da Renda- é desenvolvido com uma combinação de conhecimentos de engenharia econômica e finanças, com larga discussão de modelagens, riscos e taxas de desconto;
- Método do Custo, exige um conhecimento profundo de orçamentação para a definição de despesas diretas e composições do BDI[5].
Conforme a noma ABNT NBR 14653-1, no tópico “metodologia aplicável” tem-se que a definição do método tem que estar relacionada com a finalidade da avaliação:
“A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.”
As avaliações realizadas pelo método da renda identificam o valo de um bem com base na capitalização de sua renda líquida prevista. No seguimento de Real Estate é o procedimento indicado para avaliações de empreendimentos base imobiliária[6], ou como indicado na norma do IBAPE-SP:
“Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis”
As avaliações pelo método da renda são normalizadas pela norma ABNT 14653-4 que disciplinam diversos critérios e premissas para a utilização do Fluxo de Caixa Descontado (DCF) abordando diversos temas como a estrutura e fluxo, período projetivo, taxas de descontos, valores residuais, perpetuidade entre outros tópicos usuais quando se discutem as avaliações econômicas.
Já quando se trata das avaliações realizadas com a utilização do método comparativo, tem-se uma larga utilização de parâmetros estatísticos para as ponderações dos ajustes de valores entre o bem avaliando e os dados de elementos comparativos. Conforme a ABNT 14653-1 “consiste na identificação do valor de um bem por meio do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra”.
Trata-se do método mais utilizado em avaliações de imóveis padronizados, conforme normas do IBAPE assim recomendada:
“Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Avaliações pelo custo e comparativo de custos”
Em avaliações de empreendimentos e empresas tem-se a utilização de método comparativo quando se utiliza a comparação com base de múltiplos de empresas comparáveis (tais como lucro, faturamento), que podem validar os valores provenientes do método da renda com a através do fluxo de caixa descontado
O princípio do método do custo, segundo a IVS, é que um comprador não pagará mais por um ativo do que o valor necessário à sua reprodução, e a premissa básica se fundamenta no custo de substituição.
As etapas usuais deste método consistem em se avaliar o seu custo de reprodução, que consiste nos valores para se repor o bem como novo, e, se pertinente aplicar-lhe a devida depreciação. Neste tipo três variáveis são determinantes para o valor do ativo:
- O custo de reprodução,
- A vida útil
- O seu estado de conservação,
Os custos de reprodução seria o equivalente para se repor o bem novo, já a vida útil e o estado de conservação, definem a depreciação a ser considerada para o valor do bem.
Outro aspecto que apresentam distinções são as bases de valores que se pretendem definir em uma avaliação que podem ser:
- Abordagem pelo valor de mercado: É identificada a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado no mercado, traduzidos pelos valores econômicos, quando forem adotadas taxas e condições médias de mercado, valores de mercado em avaliações realizadas pelo método comparativo;
- Abordagem por valores específicos: se refere-se aos valores distintos do valor de mercado, entre eles, valores especiais, patrimoniais, liquidação forçada, entre outros
Nos relatórios financeiros é comum a utilização do “valor justo” que pode ser o valor de mercado ou um valor específico para a empresa.
No meio empresarial a avaliação assume papel fundamental nas demonstrações financeiras de empresas, garantias de operações, aquisições e fusões de empresas, compra e vendas de ativos, cujas decisões devem sempre estar lastreadas em laudos fundamentados.
Já, no meio jurídico, as avaliações são muito utilizadas em:
- litígios judiciais, seja a desapropriação, onde se debate o valor de indenização para os bens expropriados e seus impactos sobre os bens remanescentes
- dissoluções societárias, onde são discutidos os valores para a apuração de haveres;
- Indenizações referentes a valores de empresas, empreendimentos, marcas e outros intangíveis
- Processos que envolve discussão de locações;
- Indenizações de valores baseadas em custos;
As avaliações devem estar amparadas em sólidos critérios de Fundamentação e Precisão e os métodos avaliatórios exigidos nas normas vigentes exigem profissionais gabaritados e treinados poia o conjunto de conhecimento desta área passa por estatísticas avançada, engenharia econômica e orçamentação.
[1] A Norma específica de avaliações no âmbito da ABNT é a 14.653 apresentada em 7 Partes: 1- Procedimentos Gerais, 2- Imóveis Urbanos, 3- Imóveis Rurais, 4- Empreendimentos, 5- Bens Industriais, 6- Recursos Naturais e Ambientais e 7- Patrimônios Históricos
[2] A evolução da engenharia de avaliações passa pelo IBAPE, que tem difundido os conceitos e formado os profissionais desta área
[3] Publicadas pelo IVSC – International Valuation Standards Council, que padroniza os conceitos universais de avaliações
[4] O capítulo105 da Norma IVS, versão 2022 traz as abordagens e os métodos avaliatórios, com três abordagem básica de valores – Mercado, Renda e Custo
[5] BDI é a parcela, expressa em termos percentuais, aplicada sobre o custo direto, para determinar o preço de venda de uma obra ou serviço
[6] Base imobiliária são ativos imobiliários destinados a exploração, tais como hotéis, seu retorno está vinculado a uma exploração de longo prazo
